国家统计局发布4

        2018-11-2915
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        深圳实现了经济从外向型向内外并重,再到以内为主的转身。2013年,工业外销比降至50%以下,首次低于内销比,201%。代工向制造业转变,促使产业链重构,产业工人加速本地化,住房需求大规模释放。

        房地产景气复苏以来,尽管一线城市房价止跌反弹,但似乎只有深圳的房价上涨在书写不输于股指的高度。据国家统计局最新数据,深圳新房和二手住房价格环比分别连续5个月和6个月上涨,3月和4月涨幅均为全国第一;深圳是4月70个大中城市中房价唯一同比上涨的城市,而且,房价上涨幅度之大、加速之快令人吃09%,是涨幅排名第二城市的3倍;二手住房价格同2982个百分点,同比涨幅较12%)高出近6倍。

        缘何深圳房价上涨如此“任性”?据笔者的观察分析,首先是近年来商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减,推高了地价,制造了供求紧张的预期。2008年至2012年,深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米;2013年,深圳仅出让三2万平方米,较2012年出让面积缩减超过70%;2014年,深圳仅出让一宗居住用地,最终成交楼面地价每平方米253%,超过了去年中33万的楼面价记录,创造了居住用地楼面价的历史新高。

        土地供应持续缩减,缘于新增可利用土地接近枯竭。谁也没料想到,深圳会从一个小渔村迅猛成长为拥有2000万人口的国际大都市。因此,当年批准的深圳辖区面积很小,仅为北京的八分之一、上海的三分之一、广州的四分之一。但是,外向型经济大规模“圈地占厂”,不到30年,深圳近2000平方公里的空间已到了50%的开发强度,在国际上是最高的,再下去就触及生态红线了。

        查官方数据,深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里,现在已用到940平方公里了。未来五年,深圳只有30平方公里新增建设用地,每年只有6平方公里。但是,即便是这6平方公里,住宅也要与产业“抢地”。更要命的是,在促进总部经济集聚发展的政策下,近年来用地多偏向于战略性新兴产业和支柱产业。到2015年,深圳累计引进国内外大型总部企业30个以上,每一个都要“落地”,那就只能占用住宅用地了。2013年,4%,而广州、上海和北京2%。

        因此,最年轻的城市,却在全国最早走上了城市更新的道路。今年,深圳进入销售阶段的102个新楼盘中,55个为更新项目,占比58%。但是,城市更新原本就周期长、不确定性大、成本高,而且房价看涨导致更新成本越来越大、周期越来越长。同时,城市更新减少了价格低廉住房的供应,推升了租赁价格(租金连续32个月上涨),倒逼房价上涨。此外,佳兆业事件给市场传达的信号是,城市更新供应新房的方式或将受阻、或将拉长周期。此轮楼市景气上升以来,经过去年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小阳春”,深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地,待售库存最紧张时仅够8个月销售。

        新增住房供应无法满足,只好依赖存量住房。京沪穗存量住房的主体是“房改房”,因位置和配套优越、价格适中、“适居性”强,这部分老旧商品住房一直是缓冲市场需求的“蓄水池”和“稳定器”。但是,深圳国有企事业单位少,房改房体量很小。而长期外向型经济为主,让深圳成为外来打工者的天下,常住非户籍人口在1989年就超过了户籍人口,造就了深圳占据存量住房51%的“小产权房”,而商品房市场体量。