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        2015年4月份全国楼市数据相继“出炉”,从量价走势、待售库存、开发投资等主要指标来看,全国楼市整体仍在下滑。但与此同时,楼市分化进一步加剧,最明显的就是一线城市快速回升,并从一季度的“小阳春”走向火热的“盛夏”,而广大的二、三、四线城市则依旧疲软。

        根据国家统计局的数据,今年4月份,一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,而二线和三线城市新建商品住宅价3%。其中,具有楼市风向标意义的深圳,房价连续5个月环比上涨,且为4月份房价唯一同比上涨的城市,而且价格水平创历史新高。

        目前,一线城市库存消化周期在12-14个月,已回落到18个月以下的“安全期”,而深圳待售库存消化周期仅为9个月,甚至出现了“恐慌性”的购房热潮。但是,除少数二线城市企稳回升、库存消化周期降至15个月左右外,全国600多个二三四线城市的消化周期基本都在2年以上。2014年以来楼市调控政策不断松绑,但库存压力更大的二、三、四线城市,并没有因为政策的激励而让库存的压力明显缓解,反而并不存在库存压力、不需要政策激励的一线城市楼市却火热了起来。政策效果不彰的根本原因,就在于区域性的供求“错配”,即商品房供应主要集中在广大的二、三、四线城市,而需求则主要集中在一线和二线重点城市。在2009年扩大内需战略下,广大的二、三、四线城市纷纷走上了土地开发支持城建、基建的路子。由于这些城市财政不力,不得不依赖一二级联动(以土地换“三通一平”)的房地产开发模式,造成近年来楼市需求持续回落,但供应增长却“停不下来”。

        2009-2013年,广大的二、三、四线城市的楼市之所以量价整体上还算稳定,一方面是相比一线城市和少数重点二线城市,处于内陆腹地的600多个二、三、四线城市,其楼市起步本身比较晚,具有“补涨”的特征;另一方面,2009-2013年,全国楼市量价处于最快速上升时期,包括自住、改善、投资和回乡置业等各类需求在支撑这些城市的楼市。但2013年后,城镇商品房市场整体供求趋于平衡,甚至供过于求,户均住房1套,需求快速释放的时期已过去。同时,广大的二、三、四线城市对人口的吸附能力在降低,人口外流趋势明显。如果人口无法有效集聚,产业集聚和升级就无法实现,商品房市场规模进一步扩张也就失去了根基。

        解决市场分化和供求错配的问题,要遵循“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”这一规律。产业升级较快的一线和少数重点二线城市,要从加快产业升级、为现代业“腾笼换鸟”的角度出发,将传统制造业和出口代工产业向成本更低的二三四线城市转移。广大二、三、四线城市基本位于内陆腹地,要夯实农业产业化、就地工业化之路,加快本地传统优势产业做大做强和升级转型。未来还要加快二、三、四线城市住宅新区教育医疗、地下管网等公共建设。同时,房价上涨过快的一线城市,未来要本着分类调控原则,落实地方政府的主体责任,可考虑适当收紧金融税收政策。

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